房屋维修竣工后，质量保证金何时返还？
法院：合同未约定缺陷责任期 适用２年规定 届满成就支付条件
小区业委会与建筑工程公司签约进行房屋维修，预留了部分工程款作为质量保证金，但未约定支付条件。2年后，双方就这笔钱何时支付发生争议：业委会认为应该等5年保修期届满再说，而建筑工程公司认为，2年最长期限已满，返还条件已成就。到底谁有理？上海市浦东新区人民法院（以下简称“上海浦东法院”）一审判决业委会败诉。
法院：合同未约定缺陷责任期 适用２年规定 届满成就支付条件
小区业委会与建筑工程公司签约进行房屋维修，预留了部分工程款作为质量保证金，但未约定支付条件。2年后，双方就这笔钱何时支付发生争议：业委会认为应该等5年保修期届满再说，而建筑工程公司认为，2年最长期限已满，返还条件已成就。到底谁有理？上海市浦东新区人民法院（以下简称“上海浦东法院”）一审判决业委会败诉。
【案情回放】
2014年9月至2016年8月，上海浦东某小区业委会与建筑工程公司签订30份《外墙渗水维修工程施工承包合同》，由该公司对小区存在外墙面渗漏问题的房屋进行防水维修。合同约定款项结算方式为“发包人于工程完工付至结算总额的95%，按工程价款结算总额预留5%作为质量保证金”，并载明“承包人承诺在保修期内承担工程质量保修责任”，但未约定保修期及质量保证金的支付条件。
合同签订后，建筑工程公司履行了维修义务，但业委会仅支付部分款项，包括质量保证金在内，欠付工程款93276.65元。
建筑工程公司认为，小区外墙防水维修已完工且经验收合格，且已满2年，业委会理应支付预留的质量保证金，并支付拖欠工程款。
业委会称，承包人应在保修期内承担工程质量保修责任，鉴于合同未约定保修期限，根据相关法律规定应为5年。现涉案合同的保修期限均未届满，故质量保证金支付条件未成就。
2014年9月至2016年8月，上海浦东某小区业委会与建筑工程公司签订30份《外墙渗水维修工程施工承包合同》，由该公司对小区存在外墙面渗漏问题的房屋进行防水维修。合同约定款项结算方式为“发包人于工程完工付至结算总额的95%，按工程价款结算总额预留5%作为质量保证金”，并载明“承包人承诺在保修期内承担工程质量保修责任”，但未约定保修期及质量保证金的支付条件。
合同签订后，建筑工程公司履行了维修义务，但业委会仅支付部分款项，包括质量保证金在内，欠付工程款93276.65元。
建筑工程公司认为，小区外墙防水维修已完工且经验收合格，且已满2年，业委会理应支付预留的质量保证金，并支付拖欠工程款。
业委会称，承包人应在保修期内承担工程质量保修责任，鉴于合同未约定保修期限，根据相关法律规定应为5年。现涉案合同的保修期限均未届满，故质量保证金支付条件未成就。
【以案说法】
上海浦东法院审理认为，本案的争议焦点在质量保证金支付条件是否成就。
关于保修期的法律属性，《建设工程质量管理条例》规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应履行保修义务。据此，保修期是承包人就建设工程出现保修范围内的质量问题而承担维修责任的期间。
关于质量保证金的法律属性，《建设工程质量保证金管理办法》规定，质量保证金指从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的质量问题进行维修的资金。据此，质量保证金性质上是对承包人承担维修责任的担保，如承包人在缺陷责任期间内不履行维修义务，发包人可自行维修并从质量保证金中扣除维修费用。
如承包人在保修期内不履行维修义务，发包人无质量保证金等法定限制措施，需另行向承包人主张维修责任。本案中，双方未就保修期及质量保证金的支付条件进行约定，正是属于这种情况。
质量保证金对应的期限是缺陷责任期。《建设工程质量保证金管理办法》规定，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算，一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定；缺陷责任期到期后，承包人向发包人申请返还质量保证金，如无异议，发包人应按约返还。现涉案合同未约定缺陷责任期，本案适用2年规定。
鉴于被告未就涉案工程的质量问题提出抗辩，亦无证据表明该工程存在质量问题，因此法院以业主在验收表上签名确认之次日起2年届满，作为质量保证金支付期限届满的认定标准，判决业委会支付预留的5%质量保证金，并支付剩余工程款及相应利息。
上海浦东法院审理认为，本案的争议焦点在质量保证金支付条件是否成就。
关于保修期的法律属性，《建设工程质量管理条例》规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应履行保修义务。据此，保修期是承包人就建设工程出现保修范围内的质量问题而承担维修责任的期间。
关于质量保证金的法律属性，《建设工程质量保证金管理办法》规定，质量保证金指从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的质量问题进行维修的资金。据此，质量保证金性质上是对承包人承担维修责任的担保，如承包人在缺陷责任期间内不履行维修义务，发包人可自行维修并从质量保证金中扣除维修费用。
如承包人在保修期内不履行维修义务，发包人无质量保证金等法定限制措施，需另行向承包人主张维修责任。本案中，双方未就保修期及质量保证金的支付条件进行约定，正是属于这种情况。
质量保证金对应的期限是缺陷责任期。《建设工程质量保证金管理办法》规定，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算，一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定；缺陷责任期到期后，承包人向发包人申请返还质量保证金，如无异议，发包人应按约返还。现涉案合同未约定缺陷责任期，本案适用2年规定。
鉴于被告未就涉案工程的质量问题提出抗辩，亦无证据表明该工程存在质量问题，因此法院以业主在验收表上签名确认之次日起2年届满，作为质量保证金支付期限届满的认定标准，判决业委会支付预留的5%质量保证金，并支付剩余工程款及相应利息。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》
第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百六十三条 定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。
《中华人民共和国合同法》
第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百六十三条 定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。
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